Directrices para las transacciones inmobiliarias

El Comité Permanente agradece cualquier material o antecedentes adicionales que un órgano rector desee presentar en relación con una solicitud de asesoramiento y consentimiento. En particular, se anima a los órganos rectores que deseen tomar fondos prestados a que presenten descripciones de las fuentes y plazos de reembolso propuestos.

E. Caducidad de los consentimientos. El consentimiento del Comité Permanente para una transacción determinada expira 365 días después de la fecha del consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica, que normalmente se comunica por carta al Órgano de Gobierno solicitante. El consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica puede especificar una fecha de expiración diferente. Las operaciones para las que haya expirado el consentimiento del Comité Permanente deberán ser autorizadas de nuevo con la presentación de la información actualizada.

F. Consentimiento de los fideicomisarios. Los órganos de gobierno deben ser conscientes de que, en situaciones en las que los fideicomisarios posean la titularidad de bienes muebles o inmuebles en beneficio de una parroquia, misión u otra institución, se requiere el consentimiento de los fideicomisarios para una transacción que afecte a los bienes de la Iglesia, además del asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. (Canon 10, § 2Tradicionalmente, el consentimiento de los fideicomisarios se otorga una vez obtenido el asesoramiento y el consentimiento del Comité Permanente, pero antes de que se haya concedido el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica. Así pues, el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, comunicado (normalmente por carta) al Consejo de Administración solicitante, es el reconocimiento formal para el Consejo de Administración de que el proceso de consentimiento ha concluido.

Además del requisito de consentimiento, los órganos rectores deben tener en cuenta que los fideicomisarios son una parte necesaria en cualquier transacción que afecte a la titularidad de los bienes que poseen. Los órganos rectores deben tener en cuenta la necesidad de coordinar las firmas de los fideicomisarios en los documentos de la transacción a la hora de planificar el momento del cierre.

III. TRANSACCIONES QUE REQUIEREN EL DICTAMEN Y EL CONSENTIMIENTO DE LA COMISIÓN PERMANENTE

Las listas de comprobación A a E, adjuntas a estas Directrices, tienen por objeto ayudar a los órganos de gobierno a obtener el asesoramiento y el consentimiento del Comité Permanente en relación con las transacciones relativas a bienes de la Iglesia para las que los Cánones exigen que la Autoridad Eclesiástica dé su consentimiento por escrito. Tales transacciones suelen ajustarse a cinco tipos básicos, que se describen en las partes III.A a III.E siguientes. Las transacciones para las que no se requiere el consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica, y para las que, por lo tanto, tampoco se requiere la aprobación del Comité Permanente, se describen en la Parte IV.

A efectos de las presentes Directrices, los siguientes términos tienen el significado que se indica a continuación:

"Constitución" significa la Constitución de la Diócesis, con sus enmiendas.

"Cánones" significa los Cánones de la Diócesis, con sus modificaciones, y "Canon" significa cualquiera de dichos Cánones.

"Iglesia" se refiere a la Iglesia Episcopal.

"Diócesis" significa la Diócesis Episcopal de Carolina del Norte.

"Órgano de Gobierno" significa, según corresponda al contexto particular: (i) en el caso de una parroquia o misión, la sacristía de dicha parroquia o misión; (ii) en el caso de una institución diocesana, el consejo de administración u otro órgano que ejerza funciones similares; o (iii) los Administradores.

Por "bienes muebles inmateriales" se entienden los depósitos bancarios, inversiones, valores, fondos depositados en dotaciones, instrumentos negociables y otros tipos similares de bienes muebles.

Por "bienes inmuebles" se entiende los terrenos y sus accesorios permanentes, incluidas las instalaciones fijas. Por "bienes muebles tangibles" se entiende cualquier tipo de bien que, por lo general, pueda moverse (es decir, que no esté fijado permanentemente a un bien inmueble), tocarse o palparse. Por ejemplo, muebles, joyas, obras de arte, escritos o bienes similares.

"Fideicomisarios" significa los Fideicomisarios de la Diócesis, tal y como puedan ser nombrados de vez en cuando de conformidad con el Canon 10.

A. Ventas, donaciones y otras transmisiones o enajenaciones.

Todo Órgano de Gobierno que desee vender, donar o de otro modo transmitir o enajenar cualquiera de sus intereses en Bienes Inmuebles deberá obtener el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. Del mismo modo, cuando los Fiduciarios posean la titularidad de Bienes muebles tangibles en beneficio de una parroquia, misión, institución diocesana o de la propia Diócesis, dichos Bienes muebles tangibles sólo podrán venderse, donarse o transmitirse o enajenarse de cualquier otro modo con el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, quien sólo podrá actuar con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. Cuando una corporación o persona jurídica distinta de la Junta Parroquial posea un Bien Inmueble en beneficio de una parroquia, el requisito del consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente, se aplica de la misma manera que si el Bien Inmueble hubiera sido poseído directamente por la Junta Parroquial. [Ref: Canon 10, § 2; Canon 23, § 2]

Lista de control A enumera los documentos que deben facilitarse a la Comisión Permanente para las transacciones de venta, donación o cesión de bienes muebles e inmuebles por parte de las parroquias, las instituciones diocesanas y los fideicomisarios.

Los arrendamientos de bienes muebles e inmuebles, aunque constituyen una forma de "transmisión", se tratan por separado en la parte III.B infra.

B. Arrendamientos.

Salvo lo dispuesto en la Parte IV.A siguiente, un Órgano de Gobierno que desee arrendar Bienes Inmuebles (como arrendador) a un tercero deberá obtener el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. Del mismo modo, cuando la titularidad de los Bienes muebles tangibles esté en manos de los Fideicomisarios de la Diócesis en beneficio de una parroquia, misión, institución diocesana o de la propia Diócesis, dichos Bienes muebles tangibles sólo podrán ser arrendados por un Órgano de Gobierno (como arrendador) a un tercero con el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, que actuará con el asesoramiento y el consentimiento del Comité Permanente. [Ref: Canon 10, § 2; Canon 23, § 2].

Lista B enumera los documentos que deben facilitarse al Comité Permanente para las transacciones que impliquen arrendamientos (como arrendador) por parte de parroquias, misiones, instituciones diocesanas y los fideicomisarios.

C. Servidumbres y derechos de paso.

Salvo lo dispuesto en la Parte IV.A siguiente, el Órgano de Gobierno que desee conceder una servidumbre o derecho de paso accesorio a un Bien Inmueble deberá obtener el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, que actuará con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. [Canon 10, § 2; Canon 23, § 2].

Lista de control C enumera los documentos que deben facilitarse a la Comisión Permanente para las operaciones de concesión de servidumbres y derechos de paso.

D. Préstamos garantizados por bienes muebles o inmuebles (incluidos los préstamos de refinanciación).

Un órgano de gobierno que desee gravar la titularidad de un bien inmueble mediante la ejecución de una hipoteca

o escritura de fideicomiso como garantía para el reembolso de un préstamo deberá obtener el consentimiento por escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el asesoramiento y consentimiento del Comité Permanente. Además, un Órgano de Gobierno de una misión debe obtener el consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el consejo y consentimiento del Comité Permanente, para un préstamo garantizado por Bienes Personales Tangibles. [Ref: Canon 10, § 2; Canon 23, § 2]

Lista de control D enumera los documentos que deben facilitarse a la Comisión Permanente en el caso de operaciones que impliquen préstamos garantizados por bienes inmuebles o bienes muebles tangibles.

Los requisitos de consentimiento se aplican a los préstamos con garantía hipotecaria garantizados por el bien inmueble que se adquiere del mismo modo que a los préstamos sin garantía hipotecaria. [Canon 23, § 2] Un préstamo de dinero de compra, a veces denominado préstamo "financiado por el vendedor", es un acuerdo en el que un vendedor transmite un bien inmueble a un comprador y acepta el pagaré del comprador por una parte del precio de compra. El vendedor puede insistir en que el reembolso del pagaré esté garantizado por un gravamen, en forma de hipoteca o escritura de fideicomiso sobre el bien inmueble o por una garantía real sobre bienes muebles tangibles.

Los órganos rectores que deseen refinanciar préstamos garantizados por bienes muebles o inmuebles pueden verse obligados a obtener el consentimiento de la Autoridad Eclesiástica en determinadas circunstancias. Un representante del Órgano de Gobierno deberá ponerse en contacto con el Presidente del Comité Permanente para discutir los detalles del préstamo de refinanciación propuesto.

Los órganos de gobierno deben informar a los posibles prestamistas que la Diócesis de Carolina del Norte no garantizará el reembolso de ningún préstamo otorgado a una parroquia, misión o institución afiliada a la Diócesis.

E. Préstamos que superen 50% de los ingresos normales de explotación o cuyo reembolso pueda prolongarse más allá de doce (12) meses (incluidos los préstamos de refinanciación).

Todo órgano de gobierno que desee contraer un empréstito o realizar una operación de financiación similar, cuyo importe total supere el 50% de los ingresos normales de funcionamiento de la parroquia, misión o institución diocesana correspondientes al año civil anterior o cuyo reembolso pueda prolongarse más allá de un plazo de doce (12) meses, deberá obtener el consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica, que actuará con el asesoramiento y el consentimiento del Comité Permanente.

El consentimiento es necesario tanto si el préstamo está garantizado por bienes inmuebles como si está garantizado por bienes personales o no. [Ref: Canon 10, § 2(d); Canon 23, § 2]

Lista de control E enumera los documentos que deben facilitarse al Comité Permanente para estas operaciones de préstamo.

Los órganos rectores que deseen refinanciar préstamos que cumplan los criterios descritos en esta Parte III.E podrán verse obligados a obtener el consentimiento de la Autoridad Eclesiástica en determinadas circunstancias. Un representante del Órgano de Gobierno deberá ponerse en contacto con el Presidente del Comité Permanente para discutir los detalles del préstamo de refinanciación propuesto.

Los órganos de gobierno deben informar a los posibles prestamistas que la Diócesis de Carolina del Norte no garantizará el reembolso de ningún préstamo otorgado a una parroquia, misión o institución afiliada a la Diócesis.

IV. OPERACIONES QUE NO REQUIEREN EL DICTAMEN CONFORME DE LA COMISIÓN PERMANENTE

Ciertos tipos de transacciones de bienes de la Iglesia están exentos del requisito de que el Consejo de Administración obtenga el consentimiento escrito de la Autoridad Eclesiástica, actuando con el asesoramiento y el consentimiento del Comité Permanente. A continuación figura una lista representativa de estas transacciones exentas:

A. Transacciones inmobiliarias. [Ref: Canon 10, § 7; Canon 23, § 3].

No se requiere consentimiento para ninguna de las siguientes transacciones que afecten a Bienes Inmuebles que no estén consagrados para su uso como iglesia o capilla:

• (1) Arrendamientos que pueden cancelarse sin penalización previa notificación al arrendatario con treinta (30) días o menos de antelación;
• (2) Servidumbres temporales de duración inferior a doce (12) meses; y
• (3) Transacciones relativas a lotes de cementerio u otros derechos de inhumación.

B. Enajenaciones rutinarias de bienes muebles tangibles. [Ref: Canon 11]

No se requiere consentimiento para la venta, intercambio, abandono, entrega u otra disposición de cualquier Bien Personal Tangible (por ejemplo, máquinas de escribir y otros equipos de oficina, vehículos de motor, muebles y mobiliario en general, electrodomésticos, libros, etc.) adquiridos y utilizados directamente en el curso normal y rutinario de la realización del trabajo y el programa de la Iglesia en la Diócesis. Esta exención no se aplica a los bienes muebles que hayan sido consagrados ni a los muebles, enseres y accesorios que hayan sido diseñados específicamente para una iglesia y se utilicen en ella.

C. Bienes muebles inmateriales.

No se requiere consentimiento para la venta o enajenación de bienes muebles inmateriales.

D. Préstamos no garantizados que no superen 50% de los ingresos normales de explotación o cuyo reembolso no se prolongue más allá de doce (12) meses.